昆明房价走势如何？2024年上半年新房供应降 43%成交均价降 1%

今岁上半年，昆明新房之供应量，大幅下降，降幅超四成有余，于此背后者，乃当地房地产市场，历经数年之调整，所呈现之缩影也，库存居高不下，价格处于盘整状态，此二者已然成为市场之新常态矣。

市场供应急剧收缩

依从昆明房协的数据反映出，今年上半年的时候，主城区新房新增的供应量仅仅是120万平方米，跟去年同一时期比较起来，减少下去了43%，这样供应端显著的收缩情况不是短期出现的现象，是从去年开始土地市场持续降温直接引发的结果，去年昆明主城多个区域实际供地达成比例只有三成左右的情况，直接致使今年新房可以售卖掉来源不够充足。

土地市场呈现出低迷态势，这种低迷状况在供应结构方面有所体现。今年4月的时候，当地进行推介的土地面积将近万亩，在这些土地当中，住宅用地所占的比例已经被调低了，而工业等产业用地的比例得到了提升。这样的一种变化能够表明，地方政府正在有意识地减少对于住宅土地出让的依赖程度，转而谋求更为均衡的产业结构来提供支撑 。

库存高企去化艰难

在今年6月底这个时间节点为止，昆明主城区当中，业已取得预售许可的住宅库存总值达到了802万平方米这么高的数值。依据最近半年的销售速度展开计算，若要将这些库存全部消化掉，所需的时间是22个月。而这样的去化周期，远远超过了行业所共同认可的合理区间范围，进而给开发商带去了巨大程度的资金方面以及运营方面的压力。

市场过去几年累积形成了高库存局面，自2022年下半年起，昆明新房每半年的成交量基本处于200万至240万平方米的区间内徘徊，市场需求没有因供应减少而同步收缩，供需关系失衡致使库存去化迟缓，这成为了市场回暖的主要阻碍 。

价格从高位持续回落

市场的转向被价格走势清晰地反映了出来，在2021年5月的时候，昆明住宅成交均价曾经抵达了每平方米15729元的高位点位，然而到了当年10月之际，均价已经快速地滑落至13315元，这一轮价格的回调象征着市场上涨周期的终了。

走进2023年，价格于年初的时候出现了短暂的企稳状况，在1月到4月期间，新房价格每个月的环比都是略微上涨的。可是呢，5月的数据又一次转变为负数了，环比下降了0.4%，同比下降了0.9%。这就显示出市场的底部还没有稳固下来，价格依旧处在盘整寻找底部的阶段。

成交规模低位徘徊

克而瑞云南所展示的数据表明，在过去的一年时间里，昆明主城区域半年度新房成交的规模一直都未曾能够突破240万平方米。成交量持续处于低迷状态，和价格出现下行这二者一同构成了当下市场的主要特征。开发商们普遍面临着“以价换量”这样的经营压力 。

预测机构分析，下半年之时，因房企有冲刺年度业绩之举，且传统销售节点较为集中，所以成交量或许会相较于上半年呈现出稍有提升的状况。但整体规模难以出现明显的增长态势，市场价格大概率会维持在每平方米1.4万元的大致水平，甚至有可能会稍微下调以此来推动销售。

土地市场遇冷转型

土地市场降温，明显得很。去年，昆明主城好些区域供地计划完成率达不到三分之一，全年实际成交面积大幅萎缩。今年初，各区公布的供地计划比去年调低了，可实际供应进度依旧远远低于预期，。

市场参与主体出现了变化，自去年以来，大规模地块大多被云南建投、昆明城投等本地国资平台接手，今年上半年成交金额最大的地块，是由昆明安居集团花费近11亿元购得的，这体现出民营企业拿地意愿普遍不强烈。

财政依赖逐步调整

地产行业于昆明经济而言对昆明经济来讲的影响是绝不能被忽视的，在2019年的时候，当地房地产投资在全国省会城市中占据并且占有GDP相关比重的比例以及份额高居第二位，这样的一种深度依赖在行业调整时期给地方财政带来了直接的挑战 。

在2022年的时候，昆明全市政府性基金预算收入是146.1亿元，在这些收入里，国有土地出让收入所占比例为84.6%，由于土地市场变得冷清，这部分收入正面临着下行的压力，这种情况也促使当地加速经济结构的调整，从而降低对单一行业的依赖 。

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