全国楼市严峻波及昆明，库存大难缓解，最新房价涨幅不大

在全国楼市呈现降温态势的总体环境状况之下，昆明这个房地产市场同样难以做到独自保持良好状态，其销量达到新高的背后情况是，房子不断累积增多起来，而资金流动变得越来越缓慢 。

库存持续高位运行

到2014年9月的最后一天为止，昆明商品房的待售面积达到了2279万平方米。这个库存的规模已经连续好多月处于两千万平米以上，表明市场的消化能力明显欠缺。虽然九月份单月的销售数据挺好，可是新增的供应量更大，致使库存的压力有增无减。

许多全国性的房企，在2013年起就进入昆明这片市场，随之带来巨量新增土地储备以及开发项目。这些项目，后续会在往后一两年时间里逐步转化成能够售卖的房源，这也就表示库存问题短期内很难获得根本性的扭转。

政策刺激效果有限

就在去年的九月底，中央银行以及银监会提出并且发布了放松首套房贷认定的相关政策，其目的在于对市场起到提振的作用。然而呢，在昆明这个地方，号称“限贷松绑”的此项政策，并未引发强烈的反响出来。市场当中观望的情绪依旧是非常浓厚的，购房者进入市场的步伐十分谨慎。

需要时间来进行政策传导，然而更为关键的是市场基本面。昆明存在高库存以及相对较高的房价，这削弱了信贷宽松所预期达到的效果。开发商在等待更明确的信号，购房者也在等待更明确的信号，如此便导致市场反应平淡。

房价与购买力的矛盾

就在去年的九月份，昆明市新建的住宅样本区域当中，其平均的价格大约是每平米8112元，这样的一个价格状况创造出了所在当地近些年来的最低数值，不过要是以横向的角度去进行比较一番的话，依然是明显地高于成都、贵阳等处于西南地区的其他省会城市，较高水平状态的房价和本地居民所拥有的收入水平之间是存在着不同程度落差的。

就普通昆明家庭来讲，现如今的房价意味着有着较大的购房压力，这样的压力直接对市场的有效需求产生了影响，好多潜在购房者由于价格方面的缘故选择持续等待，进而进一步拖慢了整体的销售速度。

开发商资金压力增大

市场销售呈现放缓之势，如此情形之下，开发商资金回笼的周期被拉长了，部分中小房企是依靠快速销售来实现资金回流的，这些中小房企开始面临资金链紧张的困境，一些项目当中甚至出现了施工进度放缓或者停滞的现场的现象 。

对于后市存在的不确定性而言，房地产企业的投资行为渐趋保守，数据表明，前三季度昆明房地产开发投资额的增长速度相较于上半年下降了九个百分点，企业无论是获取土地还是开始新的项目建设均愈发审慎，以此种方式来把控风险。

短期投资风险被预警

对全国35个城市开展短周期投资风险测评的是某研究机构，其中昆明在风险度方面排到了第三名，此项评估是依据市场供求、库存以及房价偏离度等好多项指标来进行的，报告表明，昆明市场的主要风险之处在于高库存以及供求处于失衡状态。

然而报告之中也有提及，昆明的房价泡沫所存在的风险相对而言是比较小的，这是由于房价的涨幅呈现出较为平缓的态势。与此同时，昆明身为面向南亚东南亚的枢纽城市，其具备的长期区位优势依旧对于部分实力较为雄厚的品牌开发商有着吸引力。

市场未来走向展望

总体而言，昆明的房地产市场正处于一个进行调整的阶段。其关键性的任务在于把现有的数量庞大的库存予以消化，而达成这样的目的或许需要耗费较长的一段时间。房价预估将会持续维持稳定的状态或者出现小幅度的调整，从而逐渐地与市场实际具备的购买力相接近。

有可能在性价比更为高的产品之上，还有真正能满足居住需求的楼盘之中，集中着未来的市场机会。伴随市场调整不断深入，一些资金实力欠缺的企业或许会退出，行业集中度有希望得到提升，市场会逐渐迈向健康 。

在面对高库存同房价的矛盾时，您觉得昆明市场是更需要经由价格调整去激活需求呢，还是要依靠时间来缓慢消化呢，对此欢迎分享您的看法。